정부가 6·17부동산대책을 수립하는 과정에서 규제 대상자 사정을 충분히 고려치 못한 정황이 또 드러났다. 정부는 비규제 지역에서 구입한 아파트라 할지라도 추후 규제지역에 편입되면 이미 납부한 계약금과 중도금을 제외한 잔금은 강화된 대출 기준을 적용한다고 밝혀 ‘소급 적용’ 논란에 휩싸였다. 그런데 중도금 없이 분양가 대부분(90%)을 일괄납부해 부담이 훨씬 큰 후분양 아파트에도 일괄적으로 같은 기준을 적용해 입주 예정자들의 피해가 예상된다.
결혼 후 경기 시흥시 장현지구의 한 공공분양 아파트에 입주를 앞둔 30대 직장인 김모씨는 최근 큰 고민거리가 생겼다. 한국토지주택공사(LH)가 지난해 12월 공공분양한 이 아파트는 주변 시세보다 저렴한 2억6500만~3억2200만원에 모집했다. 공공분양 아파트라 입주를 앞둔 614가구 중 상당수가 신혼부부·생애최초·노부모 부양 특별공급 당첨자로, 소득 기준으로 치면 도시근로자 가구당 월평균소득액의 100~120% 이하인 경우다. 김씨 부부도 그 덕에 신혼부부 특별공급으로 입주를 결심했다.
그런데 지난달 6·17대책에서 시흥시가 조정대상지역으로 지정되면서 문제가 생겼다. 정부는 6·17대책 신규 규제지역의 경우 무주택자와 1주택자에 한해 중도금대출 규제를 기존(LTV 70%)대로 하고 잔금만 조정대상지역 기준인 50%로 하겠다고 밝혔다. 앞서 규제 지역을 추가할 때도 같은 방식을 취해왔다는 것이 이유지만 한꺼번에 수도권 전역을 조정대상지역으로 지정하다 보니 여기저기에서 반발이 나왔다.
김씨가 분양받은 아파트는 그중에서도 문제가 심각했다. LH는 이 아파트를 후분양 방식으로 공급했다. 계약금(분양가 10%)을 선납하고 나머지 90%를 입주 시에 일괄 납부하는 방식이다. 정부는 후분양 아파트에도 선분양 아파트와 같은 기준을 적용했다. 김씨가 대출 없이 마련해야 할 자금도 3000만원에서 1억4500만원으로 껑충 뛴다. 김씨는 “소득 기준 다 확인하고 분양받은 사람들이라 대출 조건 10%의 차이가 크다”며 “신용대출을 생각하는 입주자도 있는 것으로 안다”고 말했다.
금융위원회도 사전에 이같은 가능성은 인지하고 있었다. 금융위 관계자는 이날 국민일보와의 통화에서 “이런 분들은 잔금대출만 있고 중도금은 없기 때문에 잔금대출은 규제지역 지정 기준으로 LTV 비율이 적용된다”며 “(지금까지도) 분양 방식이 다를 뿐 대출규제는 동일하게 적용하고 있어서 선분양이건 후분양이건 똑같이 적용된다”고 말했다.
후분양 아파트 입주 예정자들은 정확한 대출 조건을 확인하는 과정부터 애를 먹어야 했다. 정부 보도자료에는 계약금과 중도금, 잔금에 대한 기준만 적혀 있을 뿐 후분양 사례에 대한 설명은 없었다. 서면은 물론 전화 문의로도 확인이 쉽지 않아 입주 예정자들은 결국 법무사를 통해 정확한 조건을 전해 들어야 했다.
후분양 시스템은 고가 아파트가 분양가 상한제 등 변수를 회피하기 위한 목적으로 주로 사용해 왔다. 하지만 실제로는 정부가 2018년부터 후분양 제도를 독려하고 있다. 후분양 제도가 터무니없이 높은 시세차익으로 시장을 교란하는 ‘로또 분양’과 주택 완성도를 가늠하기 어려운 ‘깜깜이 분양’을 막을 대안으로 주목받으면서 LH도 후분양 방식을 적극적으로 도입하고 있다.
후분양 사례가 아직은 드물지만 관련한 조처가 이뤄지지 않는 한 같은 문제가 반복될 수밖에 없다. 현재는 정부의 잔금 대출 규제 기준이 연일 비판받으면서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관과 은성수 금융위원장 등이 추가 대책을 시사하고 나선 상태다. 김씨는 “돈을 어떻게 더 마련할지는 생각 못 하고 정부 기준이 바뀐다니까 그저 기다리고 있다”고 말했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
July 08, 2020 at 03:49AM
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1억 넘게 어떻게 더 빌려요? 후분양 ‘6·17 구멍’에 발동동 - 국민일보
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