■ 프로그램 : 생방송 심야토론
■ 토론주제 : 집값, 어떻게 잡을 것인가?
■ 방송일시 : 2020년 7월 11 (토) 밤 10시 30분~11시 40분 KBS 1TV
■ 주요 내용
-진성준 (더불어민주당 국회의원)
-추경호 (미래통합당 국회의원)
-김남근 (변호사, 참여연대)
-이창무 (한양대 도시공학과 교수)
▷ 정관용 : 시민단체, 경실련 등에서 지난 3년 사이에 서울 중위 아파트 값이 52% 올랐다 했더니 정부가 아니다. 설왕설래 한 바가 있는데 진성준 의원 지난 3년 동안 치솟았다는 건 동의하시죠?
▶ 진성준 : 그렇죠. 정부가 발표한 자료에 의해서도 경실련처럼 막 52%씩 이렇게 오른 것은 아니지만 14.5% 상승했다고 하니까 부동산 값이 많이 오른 것은 사실입니다. 다만 이 정부가 부동산 정책을 잘못 펴서 값이 올랐다기 보다 그 전 정부 이명박 정부 박근혜 정부 때 지속적으로 부동산 규제 완화 정책을 폈고 심지어 박근혜 정부 때는 공급 억제 정책까지도 폈어요. 그런 정책적인 영향이 문제인 정부로 넘어오면서 집값 상승에 기본적인 배경과 원인이 되었다. 그렇게 생각합니다.
▷ 정관용 : 첫 발언부터 아주 곧바로 지난 3년 집값이 왜 가파르게 올랐느냐 지금 그 이전 정부의 정책 실패가 반영된 것이라는 인식을 보여주셨는데 추경호 의원 어떻게 보세요?
▶ 추경호 : 우선 제가 잠깐 표를 하나 보여드리겠습니다. 이 표가 한국 감정원 정부에서 공식 부동산 가격 통계를 내는 그런 기관에서 나온 자료입니다. 여기에 주택 거래를 하고 나면 거래, 실거래액가를 신고하게 되어있습니다. 여기에서 보시는 바 대로 지금 가격흐름이 참여 정부 때 가파르게 올랐다가 이명박 정부 때 글로벌 금융위기와 거치면서 굉장히 부동산 침체 위기를 겪습니다. 이 파란색이 서울의 주택 가격입니다. 그래서 굉장히 안정적인 모습으로 가다가 박근혜 정부 중반 이후부터 부동산 가격이 상승을 하기 시작하고 아시다시피 문재인 정권 들어 가격이 폭등을 하게 됩니다. 경실련에도 발표를 했지만 토지 감정원 자료에서도 서울 주택 가격이 40%를 훌쩍 넘을 정도로 3년 간 이렇게 가격이 폭등을 했다. 이것은 결국은 아까 과거 정권 이야기를 하셨는데 우선 과거 정권 탓이 사실 관계에 부합하지도 않을 뿐만 아니라 우리 문재인 정권에서는 늘 경제 정책의 실패를 과거 정권 탓, 남 탓, 재벌 탓, 기업 탓. 이렇게 합니다. 설사 과거 정부의 정책적인 취약 부분이 있었다고 하더라도 지금 문재인 정권 들어서 3년, 4년 차를 맞고 있습니다. 그 중간에서 치유를 해서 부동산 가격을 안정시켜도 한참 안정시켜야 되는데 이게 뭡니까. 역대 정부에서 가장 높은 이런 가격 상승을 보이고 있다. 이건 과거 정부 탓 하면서 지금 한가롭게 남탓 하면서 이렇게 변명하실 때가 아니다.
▷ 정관용 : 두 분 전문가께서는 집값 상승의 원인 어디서 찾으세요?
▶ 김남근 : 어떤 정부의 책임이냐를 떠나서 가장 직접적인 과잉 유동성의 문제이거든요. 한 3천 조 정도 되는 과잉 유동성이 있다고 하고 상당 부분들이 부동산으로 몰리고 있습니다.
▷ 정관용 : 돈이 너무 많이 풀려있다?
▶ 김남근 : 증시라든가 펀드 이런 데는 또 보면 라임 사태니 옵티머스 사태니 해서 계속 많은 손실들을 보게 되는 것에 비해서 부동산에서는 지속적으로 안정적인 높은 수익률이 나타나게 되니까 돈이 부동산에 많이 몰려서 생기는 문제인데 그것은 한국만이 아니라 다른 나라도 마찬가지거든요. 공공임대주택이 많이 준비되어있다는 스톡홀름이나 암스테르담 같은 경우도 최근 5년 사이 30% 가까이 올랐습니다. 베를린 이런 미국의 뉴욕 이런 대도시 지역들이 대부분 많은 과잉 유동성 때문에 집값들이 많이 오르고 있는데 그런 나라들은 이제 가계 부채를 줄이려는 정책들을 써왔거든요. 미국 같은 경우는 2008년, 2018년 사이에 23% 정도 가계부채가 줄었고요. 독일도 8%도 정도 줄었고 영국도 5% 줄었고 일본도 1% 정도 줄었습니다. 한국은 2008년부터 2018년 사이에 25% 가계부채가 늘었거든요. 그 많이 늘어난 가계부채가 대부분 주택 구입 자금과 관련된 부분들이 많이 늘어나면서 그게 이렇게 부동산 가격이 오르는 데 분명히 영향을 주고 있는 것입니다.
▷ 정관용 : 이 교수님 어떻게 보세요?
▶ 이창무 : 글쎄요. 14.5%인가 14.6%인가 그 이야기는 안하시는 게 좋을 것 같아요. 워낙 숫자에 대해서 좀 지나친 부정적인 의견들이 사실은 많아서 사실 14.5% 올랐는데 왜 이 난리를 부리냐고 하면 사실 여러 가지 할 말이 없는 사항이거든요. 그래서 그 숫자는 인용하지 않는 게 사실은 도움이 될 거라고 조언을 드리고 어쨌든 여러 가지 가격 지수를 가지고 바라봐도 사실은 많이 올랐죠. 특히 실거래가 지수는 표본의 어떤 선정의 문제 이런 것들을 떠나서 있는 그대로의 가격들이 관측되고 만들어진 지수이기 때문에 지금 우리가 얻을 수 있는 가격 변동에 대해서 가장 있는 그대로 보여주는 지수라고 생각합니다. 그래서 47%의 상승률이라는 것은 사실 상당한 거죠. 3년 동안에. 그래서 그 이후에 대해서 박근혜 정부 탓을 이제는 할 때는 아닌 것 같아요. 벌써 3년이 지났고 문재인 정부의 초기의 선택들이 지금 결과를 만들어내는 시점인데 예를 들자면 서울에 공급이 부족하다 많다. 많다. 그러면서 여러 가지 재건축과 관련된 규제를 하고 이랬는데 결국은 3년 지난 2020년 시점에 연간 입주 물량이 2만 5천 호 밖에 안 되는 상황을 만들어 냈잖아요. 그래서 결국 과거 정부를 탓하기는 너무 시간이 지난 시점이고 지금 정부의 어떤 선택에 대한 결과들이 만들어지는 시장이라는 걸 좀 인지를 하고 선택을 했으면 좋겠고 또 한 가지는 정부의 선택이라는 게 제가 학자로서 나름 전문가로서 어떤 정부의 시장의 숫자를 읽는 데 있어서 좀 오류를 많이 발견을 해요. 그러니까 14.5%에 대한 부분도. 그럼 왜? 지금 왜 정책적인 그런 과감한 그런 지나친 숫자를 선택할 만큼 상황이냐에 대한 판단부터 사실은 달라질 수가 있는 거고 이 대책 이전에 6.17 대책에 있어서도 모두 다 갭투자 탓으로 돌렸는데 갭투자 라는 게 전월세를 안고 사는 투자거든요. 그러니까 그 숫자에 대한 부분은 서울의 경우에 자가 가구가 사 십 몇 퍼센트밖에 안되고 나머지 57% 차가구예요. 차가구의 대부분은 전월세 가구죠. 전월세 주택의 거래가 있는 비율대로 거래가 됐으면 그게 한 50%, 60%가 되는 거예요. 그게 갭투자의 비율이죠. 기본적으로 우리가 생각하는 전월세 시장에서 자연스럽게 나타나는 전월세 거래의 비중이고 또 갭투자의 비중인데 그것을 엄청나게 늘어나서 시장이 망쳐졌다고 판단하는 것 자체도 굉장히 잘못됐다. 그래서 기본적으로 이유에 대해서 말하긴 그런데 어쨌든 이번 정부에 있어서 시장에 대한 판단에 있어서 굉장히 잘못된 어떤 숫자에 대한 이해와 오해들이 있었다는 부분을 말씀드리겠습니다.
▶ 진성준 : 그런 말씀을 드리는 게 아니고요. 이미 말씀하신 것처럼 서울시의 주택보급률은 98%에 이릅니다. 그러니까 서울시 가구 수의 단지 2%만 부족한 거예요. 말씀하신 것처럼 서울시의 그러면 자가 보유율은 얼마인가? 42%에 불가합니다. 그러니까 대부분 다 자가 보유를 하지 않고 절반 정도는 다 임차해서 살고 있다는 거죠. 그런데 절대적인 주택의 수는 부족하지 않습니다. 이렇게 집을 여러 채 가지고서 여러 채 가지고서 그걸 임대사업을 하거나 또는 투자를 하기 위해서 여러 채 보유하고 있는 것이 문제죠. 주택 공급이 부족이 부족해서 라고 단정하시는 것은 과도한 말씀이고 또 이전에 그러면 주택을 공급하겠다고 선포하면 바로 공급되는 게 아니라 최소한 3년 내지 5년 정도의 시간이 걸리는 거 아닙니까. 그래서 박근혜 정부 때부터 충분히 주택을 공급해오지 않았기 때문에 그 영향이 문재인 정부로도 이어져 온 것이다. 이것은 객관적인 사실로서 인정해주시란 말씀이에요. 다만 이 문제를 해결해나가는 데에 있어서 정부가 그 간에 정책들을 내놨습니다만 그 정책이 우리 서민들에게 미치는 영향이 너무 크기 때문에 이를 테면 핀셋규제라는 말로 표현되듯이 정말 문제가 되는 곳만 짚어서 처방을 쓰려고 했어요. 그러다보니 빈 곳이 너무 많이 생긴 겁니다. 그 핀셋 규제가 미치지 않는 곳에는 이른바 풍선효과라는 것이 나타났고 그래서 이제 좀 보편적이고 일괄적인 정책이 필요하다 라고 하는 판단 때문에 이번에 그런 보유세 강화 조치가 나오게 된 것이죠.
▶ 이창무 : 너무 많은 이야기를 하셔서 제가 하나 하나 다 반박하기가 힘든데
▷ 정관용 : 이야기 초점을 이렇게 잡아봅시다. 그러니까 과거 정부 탓, 이번 정부 탓 그것 보다 내용으로 들어가면 결국 다주택자 위주의 투기 수요가 집값을 부채질하고 있으니 현 정부는 그 투기수요를 잡는 정책을 주로 폈단 말이죠. 거기에 대한 문제 이야기를 하시는 거죠. 그 내용을 중심으로 토론을.
▶ 이창무 : 그게 연결된 게 일반적인 논리가 지금까지 나온 이야기가 그거죠. 주택 부족하지가 않다. 그냥 다주택자들이 주택을 자기들이 독점을 하기 때문에 시장 가격이 오른다. 이 논리거든요. 그런데 서울에 있어서 주택 보급률 98%라는 숫자가 의미하는 게 이것은 주택보급률이 굉장히 잘못된 허상의 통계예요.
▷ 정관용 : 왜 그렇죠?
▶ 이창무 : 그러니까 주택 보급률이 말 그대로 사는 가구 수와 사는 주택의 숫자라 그러면 100%가 안 되면 시장이 형성이 안 되죠. 그러니까 100%의 주택보급률 시장이라는 것은 사람들이 자기 집에 태어나서부터 죽을 때까지 사는 게 아니거든요 가구 분화도 하고 주거 이동도 하고 이런 구도 속에서 정말 시장이 돌아가려면 100% 주거 주택 보급률이라고 하는 것은 자 이사 간다 요이땅 하고. 순간 이동을 해야 돼요. 그게 주택 보급률 100%의 시장이 갖고 있는 굉장히 타이트한 모습이에요. 그래서 있는 그대로 주택 수와 가구 수를 센다고 하면 주택 보급률은 110% 이상 되는 상황이 되어야 시장이 돌아갈 수 있다는 거죠. 그래서 서울의 주택보급률을 가지고 주택이 부족하지 않다고 하는 것은 굉장히 잘못된 선택이라는 겁니다. 그래서 또 한 가지 다주택자와 관련되어서 그 다음에 이전 정부와 관련되어서 지금 공급과 관련된 문제인데.
▷ 정관용 : 공급 이야기는 이따가 떼어서 하고요. 아무튼 주택이 부족하다. 그게 더 큰 원인이다. 투기 수요보다는. 이런 말씀이신 거죠?
▶ 이창무 : 그러니까 이게 위치적인 차이가 있다는 거죠.
▷ 정관용 : 김 변호사 어떻게 보세요?
▶ 김남근 : 전체적인 공급률이 부족한 건 아닌데 이제 젊은 중산층들이 선호하고 있는 신규 주택, 만든 지 1년에서 5년 정도 되는 주택이 부족하다는 것들이 우리 이창무 교수님 같은 분들이 시장을 굉장히 중시하는 분들이 이야기하는 분들입니다. 그러면 그걸 이야기하는 대로 전부 다 서울 안에서 대규모로 바로 다 공급을 할 수가 있느냐. 그것은 한계가 있는 거죠. 거기서도 사실 실수요자와 투자 목적으로 하는 사람들을 나눌 수밖에 없는 것이고. 또 서울에서 다 못하게 되면 3기 신도시라든가 이런 분산을 해가지고 공급하는 정책 같은 걸 쓸 수밖에 없다고 생각이 드는데요. 전체적으로 그런 방향은 옳았다는 생각이 드는데 문재인 정부 들어 한계가 뭐냐면 핀셋 규제라고 하는 것. 그게 상당히 잘못하면 오만한 것일 수 있거든요.
▷ 정관용 : 조금 아까 진 의원도 지적한.
▶ 김남근 : 다 파악하고 있어서 동별로 이렇게 규제를 하게 되면 다 문제를 정확하게 해결할 수 있다는 것들인데 실제로 보게 되면 투자를 하는 사람들은 그것만 열심히 분석을 하고 있다가 그 옆에 또 투자를 해가지고 수익을 내려고 하다보니까 지역별로도 풍선 효과가 생기고 9억을 초과하는 부분들에 대해서 규제를 강화하게 되면 9억을 밑에 있는 가격대에 있는 것들이 또 투자를 해서 이익이 생기고 그러니까 사실은 그건 금방 읽을 수 있는 것인데 한편으로는 경기를 살려야 되겠다는 생각 때문에 가격을 그렇게 떨어트리는 정책을 안 하려고 하고 제한된 범위 내에서 이렇게 대책을 세우려고 그러다 보니까 효과가 상당히 떨어지는 부분이 있었고요. 또 하나는 이게 너무 뒷북이라는 겁니다. 제도 자체가 그렇거든요. 규제 지역을 자꾸 지정을 넓혀나가는 방식으로 대책을 하다보니까 그러면 이 조닝을 규제지역을 조정지역이나 이런 것들을 선정하려면 물가상승률보다 일정하게 올라야 되거든요. 주택 가격이. 이미 다 올랐잖아요. 오르면 존을 지정하는, 규제 지역을 지정하는 방식이다 보니까 항상 뒤좇아가는 식이 되어버리고 이미 다 올라버렸는데 그 다음에 대책 나오니까 국민들이 생각하기에는 이건 뭐 별로 체감도 안되고 다 올려만 놓는 거 아니냐. 또 실제로 다 오른 다음에 계속 대책이 나오다 보니까 대책의 실효성이 상당히 떨어지는 그런 모습을 보였습니다.
▷ 정관용 : 추 의원 어떻게 보세요?
▶ 추경호 : 아까 말씀하신대로 과거 정부 탓, 이렇게 말씀을 하시는데 우선 팩트체크를 해야될 것 같습니다. 기본적으로 서울의, 수도권의 주택 시장이 불안한 것은 역시 공급 부족에서 나온다. 특히 살고 싶어 하는 수요가 있는 곳의 물량이 특별히 부족하다는 말씀을 드리겠습니다. 아까 주택 보급률 말씀하셨는데 우리 이 교수님 말씀대로 주택 보급률이 95%, 98% 이게 거의 100%에 근접하니까 충분한 거 아니냐. 말씀하신 대로 주택 보급률은 평균적으로 110% 정도 되어야 일반적으로 수요를 충족시키면서 주택 수급의 안정을 기할 수 있는 물량이다. 특히, 특히 젊은 층이나 일반 시민들이 살고 싶어 하는 곳에 물량이 충분하지 않을 뿐만 아니라 여기 많이 주택 중에는 이제 노후화된 주택도 상당 부분 있고 또 많은 사람들이 살고 싶어 하는 특히 젊은 층들이 선호하는 아파트 또 지역의 그런 신규 아파트 이런 물량들이 절대적으로 부족한 겁니다. 그래서 21번의 대책에도 불구하고 역대 가장 높은 부동산 가격 폭등 현상이 생기는 거다. 이것을 중시를 해야 한다. 그리고 아파트 공급 물량 과거에 워낙 적었기 때문에 그 여파가 미치고 있다. 그렇게 말씀하시는데.
▷ 정관용 : 네, 박근혜 정부 때부터 공급...
▶ 추경호: 박근혜 정부 때, 그리고 MB정부 때 평균적으로 보면 연평균 아파트 인허가 물량이 약 3만 5천 호 정도 됐습니다. 그리고 지금 정부에 들어서도 역시 거기에서 크게 벗어나지 못하고 있다. 그런데 특별히 또 재건축 재개발과 관련된 물량이 서울을 중심으로 굉장히 없기 때문에 거기에 소위 말해서 뉴타운 개발이나 새로이 재개발, 재건축을 통해서 물량을 공급이 있었어야 되는데 수요가 있는 곳에 특별히 부족하기 때문에 지금 가격 불안 현상이 생기는 겁니다.
July 13, 2020 at 12:37PM
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